Marco ha 45 anni, lavora come ingegnere a Milano. Lo scorso novembre ha trovato la casa giusta: 350 mila euro, in zona Navigli, a pochi passi da dove vive sua moglie con i due figli. La banca gli ha presentato due proposte di mutuo: uno a tasso fisso del 3,8 per cento per tutta la durata, uno a tasso variabile partito dal 2,5 per cento con spread dello 0,95 per cento. Marco ha passato tre notti insonni a cercare quale scegliere. Ha chiesto ai colleghi in ufficio, letto forum online, contattato due banche diverse. Nessuno gli ha dato una risposta che lo convincesse davvero. Alla fine ha scelto il variabile, spinto dalla paura di pagare più interesse nel lungo termine. Oggi, sei mesi dopo, il tasso Euribor è risalito bruscamente e la rata è cresciuta di 180 euro al mese. Marco ripensa alla sua scelta e si chiede se avrebbe potuto fare diversamente.
La storia di Marco non è eccezionale. Milioni di italiani si trovano davanti a questa biforcazione quando accendono un mutuo per la prima casa, il trasferimento o il passaggio di proprietà. La domanda ha una semplicità ingannevolmente disarmante: tasso fisso o variabile? Eppure dietro questa scelta si nasconde una decisione che incide su decine di migliaia di euro e su venti o trent'anni di vita finanziaria. Non è una scommessa, ma molti la vivono come tale, proprio perché mancano strumenti chiari per orientarsi.
La situazione italiana ha radici recenti. Nel decennio scorso, quando i tassi di interesse erano ai minimi storici, la scelta del tasso variabile appariva quasi ovvia: pagare meno inizialmente, rinviare i rischi a domani. Le banche italiane hanno adeguato le loro strategie commerciali a questa tendenza, proponendo spread competitivi su prodotti variabili. Poi, tra il 2021 e il 2023, la Banca Centrale Europea ha iniziato una stretta monetaria senza precedenti, portando il tasso sui depositi dal meno 0,5 per cento all'attuale 3,75 per cento. L'Euribor, che serve da parametro di riferimento per quasi tutti i mutui variabili in Italia, è schizzato in alto. Chi aveva scelto il variabile si è trovato di fronte a rincari mensili che in alcuni casi superavano i 200 euro.
I dati dell'Associazione Bancaria Italiana raccontano il cambiamento netto di preferenze. Nel 2022, il 70 per cento dei nuovi mutui sottoscritti era a tasso variabile. Nel 2024, questa quota è scesa al 40 per cento. Nel frattempo, secondo i dati dell'Ufficio Studi dell'Abi, le famiglie italiane hanno visto crescere il costo medio di una mutua da 500 euro al mese a oltre 700 euro, con picchi di 900-1000 euro per chi aveva sottoscritto un mutuo variabile negli ultimi tre anni. L'impatto sui consumi delle famiglie è stato immediato: secondo l'Istat, la spesa per interessi ipotecari è balzata dal 3,2 per cento della spesa totale delle famiglie nel 2020 al 5,8 per cento nel 2023.
I miti che costano denaro
Nel dibattito pubblico circolano affermazioni che suonano ragionevoli ma che non reggono a un'analisi dei numeri. Il primo mito è che il tasso variabile "conviene sempre" perché la media storica dei tassi è bassa. Questa affermazione ignora un dettaglio cruciale: non vivi la media, vivi il tasso del momento in cui paghi. Se accendi un mutuo oggi a tasso variabile e i tassi salgono domani, della media storica non te ne importa nulla. Il secondo mito è che le banche ti propongono il tasso che più conviene a loro, quindi la scelta opposta conviene a te. In realtà, la banca guadagna su entrambi i prodotti. Ciò che cambia è il rischio: col fisso, il rischio è suo; col variabile, è tuo. Il terzo mito è che "tanto i tassi caleranno comunque in futuro". Nessuno sa cosa faranno i tassi. Nel 2015, molti si sono innamorati del variabile perché "logicamente" i tassi non potevano scendere sotto il meno 0,5 per cento della Bce. Eppure, non è successo.
Cosa fare per scegliere davvero
- Calcola la tua soglia di dolore economico. Se una rata cresce di 200 euro al mese, come va il tuo bilancio familiare? Se la risposta è "fatico a respirare", il fisso è più adatto. Se puoi assorbire l'aumento senza tagliare altrimenti il budget, il variabile rimane una scelta possibile. Usa i simulatori di mutuo delle banche per capire come suona una rata a tasso diversi.
- Consulta il sito della Banca d'Italia. Nel portale dedicato ai consumatori troverai fogli informativi ufficiali sui mutui, con spiegazioni chiare dei parametri e dei costi nascosti.
- Leggi con attenzione il TAEG e il TAN. Il TAN è il tasso nominale annuale, il TAEG è il tasso annuale effettivo globale che include commissioni e costi. Una banca con TAN più basso ma TAEG più alto potrebbe costare di più. Non farti sedurre dal numero più piccolo.
- Negozia lo spread. Quello è l'unico elemento davvero negoziabile con la banca. Portali di comparazione come Immobiliare.it ti mostrano lo spread medio di mercato per il tuo profilo. Se la banca ti chiede 1,5 per cento e il mercato viaggia su 0,9, hai margine di manovra.
- Controlla se il mutuo è portabile. Se accendi un mutuo fisso oggi e tra due anni vuoi estinguerlo, pagherai una penale massiccia. Alcuni istituti offrono mutui "portabili" che riducono questa penale. È un vantaggio che costa qualche punto percentuale di tasso in più, ma vale la pena valutare.
Non esiste una risposta universale. Chi ha una cedola professionale stabile, un'azienda prospera, una liquidità da parte come cuscino, può permettersi il variabile. Chi ha uno stipendio a termine, lavora in un settore fragile, ha già figli a carico e pochi risparmi, dovrebbe scegliere il fisso per dormire sonni tranquilli. E poi ci sono le situazioni ibride: il tasso fisso con cap, un mutuo a tasso variabile ma con un massimo prefissato oltre il quale il tasso non sale. Costa più del variabile puro, ma meno del fisso, e offre una sicurezza parziale.
La scelta del tasso ipotecario non si decide in una notte insonne o seduti davanti a un consiglio di amici. Va affrontata con i documenti in mano, i numeri del proprio bilancio chiari, e una consulenza vera con un mediatore creditizio indipendente o con l'ufficio del consumatore della camera di commercio locale.
